Een appartement of huis bezitten betekent in de meeste landen dat je elk jaar belasting betaalt die wordt berekend op basis van de waarde van het vastgoed. Deze onroerendezaakbelasting, die Franse huiseigenaren goed kennen, bestaat niet overal. In verschillende landen ter wereld wordt geen jaarlijkse belasting geheven op het bezit van vastgoed. Dat verandert de werkelijke kosten van een woning op de lange termijn ingrijpend.
Geen onroerendezaakbelasting betekent niet dat vastgoed geen kosten met zich meebrengt
Voordat we een lijst opstellen, is het goed om één punt duidelijk te maken. Een land dat de jaarlijkse onroerendezaakbelasting afschaft, compenseert dit vaak met andere heffingen. Overdrachtsbelasting, die je eenmalig bij aankoop betaalt, kan een aanzienlijk bedrag zijn. Ook servicekosten, belasting op huurinkomsten of overdrachtsrechten kunnen erbij komen.
Neem de Kaaimaneilanden. Daar wordt geen jaarlijkse belasting op vastgoed geheven. Wel geldt er bij elke transactie overdrachtsbelasting, en zijn in de servicekosten bijdragen opgenomen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten. De totale eigendomskosten zijn dus niet nihil.
Dit systeem komt in meerdere rechtsgebieden voor. Wie meer wil weten over de nuances van dit onderwerp, vindt op de website Charny over onroerendezaakbelasting een overzicht van de belastingstelsels in tal van landen. De kern blijft hetzelfde: vergelijk de totale eigendomskosten, niet alleen de post ‘onroerendezaakbelasting’.
Landen zonder onroerendezaakbelasting in Europa: heel uiteenlopende situaties
In Europa zijn er enkele gebieden waar geen jaarlijkse belasting op vastgoed wordt geheven. Ze verschillen echter sterk in toegankelijkheid en economisch profiel.
Monaco en Malta
Monaco heft geen onroerendezaakbelasting op vastgoed van inwoners of niet-inwoners. Daar staat tegenover dat de prijzen per vierkante meter tot de hoogste ter wereld behoren, waardoor het land alleen bereikbaar is voor zeer vermogende mensen. Wordt de woning verhuurd, dan betaalt de huurder doorgaans 1% belasting.
Malta hanteert een vergelijkbaar stelsel. Er is geen onroerendezaakbelasting of woonbelasting verschuldigd, ongeacht of de woning dient als hoofdverblijf, tweede woning of verhuurinvestering. Het eiland trekt steeds meer telewerkers aan dankzij dit belastingklimaat en de lagere kosten van levensonderhoud dan in Monaco.
Kroatië en Liechtenstein
Kroatië en Liechtenstein staan ook op lijsten van Europese landen zonder een gebruikelijke jaarlijkse onroerendezaakbelasting. In Liechtenstein gelden strenge beperkingen voor buitenlanders die vastgoed willen kopen, waardoor het land in de praktijk minder aantrekkelijk is voor buitenlandse investeerders. Kroatië, lid van de Europese Unie, is toegankelijker, maar de lokale regelgeving verandert en afhankelijk van de gemeente kunnen andere belastingen van toepassing zijn.
Onroerendezaakbelasting in het Midden-Oosten: bestemmingen aan de Golf
Zoek je een plek waar de belasting op vastgoed vrijwel niet bestaat? De landen rond de Perzische Golf duiken steevast op in ranglijsten.
Dubai (Verenigde Arabische Emiraten) heft geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting. Dit is een van de belangrijkste redenen waarom de lokale vastgoedmarkt zo populair is bij buitenlandse investeerders. Bij aankoop zijn wel registratiekosten verschuldigd en de servicekosten in woongebouwen kunnen hoog oplopen.
Bahrein en Oman hanteren hetzelfde principe: geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting, maar wel overdrachtsrechten bij aankoop. Doordat er geen terugkerende belasting is, zijn de eigendomskosten voorspelbaar. Dat is een voordeel voor investeerders die het nettohuurrendement willen berekenen.
De bijzondere situatie in Saoedi-Arabië
Saoedi-Arabië wordt vaak genoemd als land zonder onroerendezaakbelasting. Sinds 2025 ligt de situatie genuanceerder. De regeling voor ‘witte gronden’ is uitgebreid: op bepaalde onbebouwde stedelijke terreinen wordt nu jaarlijks een heffing toegepast. Deze maatregel is bedoeld om grondspeculatie in grote steden tegen te gaan. Het gaat niet om een algemene belasting op alle eigendommen, maar om een gerichte heffing. Lijsten die vóór 2025 zijn opgesteld, kunnen op dit punt dus misleidend zijn.
Seychellen, Vanuatu, Sri Lanka: alternatieven buiten de schijnwerpers
Buiten Europa en de Golf zijn er verschillende landen waar geen jaarlijkse onroerendezaakbelasting wordt geheven.
- Op de Seychellen wordt geen onroerendezaakbelasting geheven op vastgoed, maar buitenlandse kopers moeten een goedkeuringsprocedure van de overheid doorlopen.
- Vanuatu, een eilandengroep in de zuidelijke Stille Oceaan, combineert het ontbreken van onroerendezaakbelasting met het ontbreken van inkomstenbelasting. Daar staat tegenover dat het land afgelegen ligt en de vastgoedmarkt weinig liquide is.
- Ook Sri Lanka heft geen algemene jaarlijkse onroerendezaakbelasting, al kunnen lokale belastingen per gemeente verschillen.
Deze bestemmingen spreken uiteenlopende groepen aan: gepensioneerden die op zoek zijn naar een tropische leefomgeving, investeerders die hun vermogen willen spreiden en mobiele zelfstandigen.
Lage onroerendezaakbelasting: soms een realistischer alternatief
Tussen helemaal geen belasting en de gebruikelijke Europese tarieven zijn er landen met zeer lage tarieven die het overwegen waard zijn.
- Georgië heft 1% belasting over de waarde van het vastgoed, maar particulieren met een jaarinkomen onder een bepaalde grens zijn hiervan vrijgesteld.
- In Nederland en Saint Kitts en Nevis bedragen de tarieven maximaal 0,5%. Dat is aanzienlijk lager dan in Frankrijk of de Verenigde Staten.
- Hongarije wordt regelmatig genoemd als Europees land zonder onroerendezaakbelasting, hoewel sommige gemeenten wel lokale heffingen opleggen.
Waarom zijn deze landen interessant? Omdat een zeer laag tarief, in combinatie met een betaalbare aankoopprijs en een behoorlijk huurrendement, netto meer kan opleveren dan een land zonder belasting maar met hoge aankoop- of beheerkosten.
Het rendement op een vastgoedinvestering bereken je op basis van alle heffingen samen, niet op basis van één belastingpost. Een land zonder onroerendezaakbelasting, waar de overdrachtsbelasting meerdere procenten van de aankoopprijs bedraagt, de servicekosten hoog zijn en doorverkoop ingewikkeld is, kan minder aantrekkelijk zijn dan een land met een gematigde onroerendezaakbelasting maar een stabiel en voorspelbaar juridisch kader. Alleen met zo’n totaalbeeld kun je een weloverwogen keuze maken.
