Der Besitz einer Wohnung oder eines Hauses bedeutet in den meisten Ländern, jährlich eine Steuer zu zahlen, die sich nach dem Wert der Immobilie richtet. Diese Grundsteuer, die französischen Eigentümern vertraut ist, gibt es nicht überall. In mehreren Ländern der Welt wird auf Immobilienbesitz keine jährliche Steuer erhoben. Das verändert die tatsächlichen Eigentumskosten auf lange Sicht erheblich.
Keine Grundsteuer bedeutet nicht, dass keine Immobilienkosten anfallen
Bevor wir eine Liste erstellen, sollte ein Punkt klar sein: Länder, die die jährliche Grundsteuer abschaffen, gleichen dies oft durch andere Abgaben aus. Stempelsteuern, die einmalig beim Kauf fällig werden, können beträchtlich sein. Hinzu kommen möglicherweise Hausgeld, Steuern auf Mieteinnahmen oder Grunderwerbsteuern.
Nehmen wir die Kaimaninseln. Dort wird keine jährliche Immobiliensteuer erhoben. Allerdings fällt bei jeder Transaktion eine Stempelsteuer an, und das Hausgeld umfasst Rücklagen für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen. Die Gesamtkosten für den Besitz sind also nicht gleich null.
Dieses Modell findet sich in mehreren Rechtsordnungen. Wer sich näher mit den Feinheiten des Themas befassen möchte, findet auf der Website Charny zur Grundsteuer ausführliche Informationen zu den Steuersystemen zahlreicher Länder. Der Grundgedanke bleibt derselbe: Vergleichen Sie die gesamten Besitzkosten und nicht nur den Posten „Grundsteuer“.
Länder ohne Grundsteuer in Europa: sehr unterschiedliche Fälle
In Europa gibt es einige Gebiete, in denen keine jährliche Steuer auf Immobilienbesitz erhoben wird. Sie unterscheiden sich jedoch hinsichtlich ihrer Zugänglichkeit und ihres wirtschaftlichen Profils.
Monaco und Malta
Monaco erhebt keine Grundsteuer auf Immobilien, die von Einwohnern oder Nichtansässigen gehalten werden. Der Nachteil: Die Quadratmeterpreise zählen zu den höchsten der Welt. Damit ist das Fürstentum vor allem für sehr wohlhabende Menschen interessant. Wird die Immobilie vermietet, zahlt der Mieter in der Regel eine Steuer von 1 %.
Malta hat ein ähnliches Steuersystem. Weder Grundsteuer noch Wohnsteuer sind fällig, unabhängig davon, ob die Immobilie als Hauptwohnsitz, Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage dient. Dank dieser steuerlichen Rahmenbedingungen und der im Vergleich zu Monaco moderateren Lebenshaltungskosten zieht die Insel immer mehr ortsunabhängig Arbeitende an.
Kroatien und Liechtenstein
Auch Kroatien und Liechtenstein werden in Listen europäischer Länder ohne klassische jährliche Grundsteuer aufgeführt. In Liechtenstein ist der Immobilienerwerb durch Ausländer stark reglementiert, was das Land für ausländische Investoren in der Praxis weniger attraktiv macht. Kroatien als Mitglied der Europäischen Union ist leichter zugänglich. Die örtlichen Vorschriften ändern sich jedoch, und je nach Gemeinde können weitere Steuern anfallen.
Grundsteuer im Nahen Osten: die Golfstaaten
Sie suchen einen Ort, an dem die Besteuerung von Immobilien nahezu keine Rolle spielt? Die Länder am Persischen Golf tauchen in entsprechenden Ranglisten regelmäßig auf.
Dubai (Vereinigte Arabische Emirate) erhebt keine jährliche Grundsteuer. Das ist eines der zentralen Argumente für den lokalen Immobilienmarkt, der bei ausländischen Investoren sehr beliebt ist. Beim Kauf fallen allerdings Registrierungsgebühren an, und die Servicegebühren in Wohngebäuden können hoch sein.
Bahrain und Oman verfolgen ein ähnliches Modell: keine jährliche Grundsteuer, dafür aber Übertragungsgebühren beim Erwerb. Durch den Wegfall wiederkehrender Steuern lassen sich die Besitzkosten gut kalkulieren – ein Vorteil für Investoren, die ihre Nettomietrendite berechnen möchten.
Der Sonderfall Saudi-Arabien
Saudi-Arabien wird häufig zu den Ländern ohne Grundsteuer gezählt. Seit 2025 ist die Lage jedoch differenzierter. Die Regelung zu den sogenannten „weißen Grundstücken“ wurde ausgeweitet: Für bestimmte unbebaute Grundstücke in Städten wird nun eine jährliche Abgabe erhoben. Damit soll der Grundstücksspekulation in Großstädten entgegengewirkt werden. Es handelt sich nicht um eine allgemeine Steuer auf sämtliche Immobilien, sondern um eine gezielte Abgabe. Listen, die vor 2025 erstellt wurden, können in diesem Punkt daher irreführend sein.
Seychellen, Vanuatu, Sri Lanka: weniger bekannte Alternativen
Auch außerhalb Europas und der Golfregion gibt es mehrere Länder, in denen keine jährliche Grundsteuer erhoben wird.
- Auf den Seychellen fällt keine Grundsteuer auf Immobilienbesitz an. Ausländer müssen für den Erwerb einer Immobilie jedoch ein behördliches Genehmigungsverfahren durchlaufen.
- Vanuatu, ein Inselstaat im Südpazifik, verbindet den Wegfall der Grundsteuer mit dem Verzicht auf eine Einkommensteuer. Dafür sprechen die abgelegene Lage und ein wenig liquider Immobilienmarkt.
- Auch Sri Lanka erhebt keine allgemeine jährliche Grundsteuer, wobei die örtlichen Abgaben je nach Gemeinde variieren können.
Diese Reiseziele sprechen unterschiedliche Gruppen an: Ruheständler, die ein tropisches Lebensumfeld suchen, Investoren, die ihr Vermögen breiter aufstellen möchten, und ortsunabhängig arbeitende Selbstständige.
Niedrige Grundsteuer: manchmal die realistischere Option
Zwischen völliger Steuerfreiheit und den in Europa üblichen Steuersätzen gibt es Länder mit sehr niedrigen Abgaben, die ebenfalls infrage kommen.
- Georgien erhebt eine Steuer in Höhe von 1 % des Immobilienwerts. Privatpersonen, deren Jahreseinkommen unter einem bestimmten Schwellenwert liegt, sind jedoch davon befreit.
- In den Niederlanden und St. Kitts und Nevis liegen die Steuersätze bei höchstens 0,5 % und damit deutlich unter dem Niveau in Frankreich oder den Vereinigten Staaten.
- Ungarn wird regelmäßig als europäisches Land ohne Grundsteuer genannt, obwohl in einigen Gemeinden lokale Abgaben anfallen.
Warum sollte man diese Länder in Betracht ziehen? Weil ein sehr niedriger Steuersatz in Verbindung mit einem erschwinglichen Kaufpreis und einer soliden Mietrendite unterm Strich vorteilhafter sein kann als ein Land ohne Grundsteuer, aber mit hohen Kaufneben- oder Verwaltungskosten.
Die Rentabilität einer Immobilieninvestition bemisst sich an sämtlichen Abgaben, nicht an einem einzelnen Steuerposten. Ein Land ohne Grundsteuer, in dem die Stempelsteuer mehrere Prozent des Kaufpreises beträgt, das Hausgeld hoch ist und sich ein späterer Verkauf schwierig gestaltet, kann weniger attraktiv sein als ein Land mit moderater Grundsteuer, aber einem stabilen und verlässlichen Rechtsrahmen. Erst dieser Gesamtblick ermöglicht eine fundierte Entscheidung.
